民泊オーナーがマンスリーを始める時に気をつけるべき６つの項目

民泊運用をされているオーナー様の中には、マンスリーとして貸し出すことを検討されている方も多いかと思います。しかし、「民泊」と「マンスリー」とでは異なる点がいくつかあるため、それぞれについてよく理解しておく必要があります。

前回では、「民泊」と「マンスリー」のハイブリッド運用で収益最大化を図るために、それぞれの「予約管理の仕方」を工夫することが大切だとお伝えしました。今回は、マンスリー運営をするために、「民泊」と「マンスリー」の違いについて説明していきます。

要チェック！「定期借家契約」について

マンスリーマンションの運営にあたって、オーナーとゲストは「定期借家契約」（通称：定借）を結ばなければなりません。定期借家契約を結ぶ際に注意したいのが、30日以上の宿泊にしましょう。借家契約では、「普通借家契約」とは異なり、契約終了日を定める必要があります。ゲストがチェックアウトする日と、契約終了日を同日にしましょう。定期借家契約は仲介業者などを通さずにゲストとオーナー（ホスト）の間で結ばれます。

メトロレジデンスに掲載している物件は、不動産オーナー様は「パススルー型マスターリース契約」を結んでいます。これをすることによって、メトロレジデンスは合法的に物件をゲストにサブリースすることができます。つまり、オーナーがメトロレジデンスに貸し、メトロレジデンスがゲストに貸すということになります。このようにして、メトロレジデンスは書類手続きにかかる時間を削減しています。

ゲストの契約「延長・終了」をうまく行う方法は？

マンスリーマンション経営の問題の１つに、契約延長・終了に関する「ゲスト側の権利」があります。一般的に、マンスリーマンション・サービスアパートメントを運営している企業は、契約の延長/終了をするのに15~30日前に申請が必要としています。

物件オーナーが「民泊」と「マンスリーマンション」の併用をすると、いつゲストがチェックアウトするのかが気になるところです。次の予約を受け付けることができませんよね。例えば、3/30にマンスリーマンション利用のゲストがチェックアウト予定だとすると、4/30まで民泊の予約を受け付けることができません。ゲストが15-30日前までに申請すると、このように次の予約を受け付けることができなくなります。

ですので、物件オーナーは「定期借家契約」の中で契約の延長・終了について明確に述べておく必要があります。メトロレジデンスでは、約30％のゲストが契約延長をしますので、30日前までに契約を延長するかどうかを申請してもらうようにしています。メトロレジデンスは次の予約を受け付ける前に、宿泊中のゲストに契約終了日を確認するようにしています。

月払い賃料とデポジット

一括で賃料を払わなければならない「民泊」とは異なり、もし6ヶ月間ゲストが滞在するのであれば「マンスリーマンション」では月額のお支払いになります。6ヶ月分の賃料を一括で支払うことをゲストに求めるのは、あまりないケースです。ただ、2ヶ月以内の宿泊であれば一括での支払いを求めることもあります。

デポジットに関してですが、１ヶ月分の賃料が相場です。このデポジットは、支払い遅延の際の保証に使われたり、お部屋に破損等があった際に補填するために使われます。メトロレジデンスでは以下のような賃料・デポジットの支払いルールを定めています。

滞在期間	賃料の支払い	デポジット
2ヶ月未満	一括	家賃１ヶ月分の50%
2ヶ月以上	月払い	家賃1 ヶ月分

予約数が増える？物件の立地とお部屋のサイズについて

マンスリーマンションやサービスアパートメントでは、JRやメトロによるアクセスの良さが最も重要となります。職場までのアクセスの良さを条件に挙げる方が多く、オフィス街や工業地域に近い物件は、需要が高いです。特に工業地域はホテルがほとんどないことがあり、企業からマンスリー予約が入りやすいです。

部屋のサイズについては、1K、1R、1LDKが最も人気ですが、2LDKも家族と一緒に移住するという方に人気があります。

「マンスリー」お部屋、快適さのわけ

マンスリーマンション・サービスアパートメントのクリーニングは民泊と大きく異なります。ゲストはチェックインした時にとても綺麗で、前の滞在者や物件オーナーの私物が残っていない状態を期待します。

一方で民泊の場合、割り箸や塩・砂糖、クッキングオイル等が前の宿泊者によって残されていることがあります。民泊の清掃業者は、そのような再利用のできる物は残していきますが、マンスリーマンション・サービスアパートメントでは考えられません。マンスリーマンション・サービスアパートメントの場合は私物を全て撤去し、真新しい状態にします。

また、マンスリーマンションの場合、ゲストが自分で掃除ができるように、掃除機やフロアワイパーなどの清掃用具が完備してあります。